在日常生活中，如遇老人给保姆设立“居住权”，怎样才能设立成功?写份遗嘱可不可以?

　　在老人去世后，该房屋为子女所继承，保姆能否享有居住权?

　　如果没有约定居住权的期限，那么保姆则可以居住到什么时候?

　　老人的子女因继承取得该房屋所有权，基于居住权，能否将保姆赶出家门或者将该房屋另行出租。

　　一、法条规定

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:

　　(一)当事人的姓名或者名称和住所;

　　(二)住宅的位置;

　　(三)居住的条件和要求;

　　(四)居住权期限;

　　(五)解决争议的方法。

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　《中华人民共和国民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　《中华人民共和国民法典》第三百七十条规定：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　《中华人民共和国民法典》第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

　　二、法条解读

　　居住权是一种用益物权，是指居住权人对他人住宅的全部或者部分及其附属设施，享有占有、使用的权利，但是不可以处分、转让。

　　居住权的设立，除需要签订书面的居住权合同外，还需要登记，并且自登记时设立成功。值得注意的是遗嘱方式设立的居住权仍需登记。

　　一般来说居住权的设立是无偿的，但双方当事人也可以另行约定。区别于物权，居住权不得转让、继承，因此，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。此外，设立了居住权的住宅一般不能出租，但当事人也可以另行约定。

　　三、案例分析

　　某鳏居老人苏某，拥有私人住宅一处。子女均在外地居住，因工作事业繁忙，很少回家探望老人。保姆小蔡受雇于苏某，对其生活上进行了无微不至的照顾，并给予精神上的慰藉，使其晚年生活其乐融融。有感于此，苏某与小蔡签订了书面的居住权合同，约定无论苏某是否在世，小蔡均能在该住宅中无偿居住，一直到小蔡去世。后二人将该居住权在登记机构进行了登记。数月后，苏某去世，其子女以法定继承人身份，宣示对房屋的所有权，并向法院起诉，要求小蔡搬出涉案房屋。

　　在案例中，苏某给保姆小蔡设立“居住权”，不仅要签订书面的居住权合同还需要办理登记后才设立成功。在苏某去世后，即便该房屋为子女所继承，保姆小蔡仍享有居住权，即享有继续占有和使用该房屋的权利，并且根据约定居住到小蔡去世。如果没有约定居住权的期限，那么保姆也可以居住到自己去世为止。苏某的子女因继承取得该房屋所有权，基于居住权，也不得将保姆小蔡赶出家门或者将该房屋另行出租。

　　当然，保姆小蔡对苏某的房屋也只能居住，没有权利将居住权进行转让或者处分该房屋，保姆的子女也不能继承其居住权。

　　至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。案例中苏某和小蔡约定无偿居住，所以小蔡可以无偿居住。其他案例中如果没有约定，一般都是无偿的。

　　【模拟演练】

　　1.(单选题)丧偶的张老头和李老太跳广场舞相识，不久后二人再婚。张老头立下一份遗嘱，将自己名下的一套房屋赠与儿子张三，同时在该房屋上为李老太设定了居住权，居住权期限至李老太去世为止。次年张老头去世，下列选项中说法正确的是：

　　A.李老太立下遗嘱，内容是居住权由儿子李四继承，该遗嘱对居住权的处分无效

　　B.李老太可以将该房屋的多余房间改装成棋牌室对外经营

　　C.张三欲出售该房屋，需要取得李老太同意

　　D.若该房屋拆迁，则居住权消灭，李老太无权获得居住权补偿

　　【答案】A

　　【解析】第一步，本题考查物权知识。

　　第二步，《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。所以，李老太无权通过任何形式将居住权继承给李四，该遗嘱对居住权的处分无效。A项正确。

　　因此，选择A选项。

　　【拓展】B项：《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权仅有占有和使用两项权能，并无收益权能，李老太不能将该房屋的多余房间改装成棋牌室对外经营。B项错误。

　　C项：张三是该房屋的所有权人，张三有权出售房屋，无需取得李老太同意。房屋若出售给他人，李老太依然享有居住权。C项错误。

　　D项：因房屋拆迁导致居住权人原有居住利益丧失时如何处理，目前法律并无明确规定。按照民事法律公平正义的原则及已有的法院判例。一般是两种解决方式，其一是房屋所有人或拆迁单位为居住权人在其它房屋上再设定一个居住权;其二是给居住权人一定的居住权补偿。李老太有权获得居住权补偿。D项错误。

　　2.(单选题)居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。无锡市锡山法院将《民法典》实施以前当事人约定的“使用权”与《民法典》中的“居住权”制度衔接起来，并经由司法裁判细化居住权制度的应用场景，使得该项权利在实践中落地生根。关于《民法典》中的居住权，下列说法错误的是：

　　A.当事人可以采用书面形式订立居住权合同，也可以采用口头方式

　　B.设立居住权的，居住权自登记时设立

　　C.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭

　　D.居住权不得转让、继承

　　【答案】A

　　【解析】第一步，本题考查物权知识并选错误项。

　　第二步，根据2021年版《民法典》第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。所以设立居住权的有效程序只能是采用书面方式，口头方式无效。故A项说法错误，当选。

　　因此，选择A选项。

　　【拓展】B项：根据2021年版《民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。B项说法正确但不符合题意，排除。

　　C项：根据2021年版《民法典》第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。C项说法正确但不符合题意，排除。

　　D项：根据2021年版《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。D项说法正确但不符合题意，排除。

　　3.(单选题)下列选项中，哪一项不属于居住权合同应该包含的内容：

　　A.当事人名称和住所

　　B.最终受益人

　　C.住宅的具体位置

　　D.解决争议的方法

　　【答案】B

　　【解析】第一步，本题考查物权知识并选错误项。

　　第二步，根据2021年版《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

　　因此，选择B选项